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Orientações para a atividade de incorporação-construção imobiliária

 

1. Nos contratos de construção regulados pela Lei nº 4.591/1964, firmados antes do habite-se entre incorporador que acumule essa qualidade com a de construtor e os adquirentes de frações ideais de terreno, há prestação de serviços de construção civil e, por conseguinte, incidência do ISS (item 7.02 do art. 8° da Lei n° 691/1984);
2. Nesses casos, a base de cálculo do ISS será o preço total do contrato de serviço, deduzidos o valor da quota de terreno e, proporcionalmente, o valor dos materiais fornecidos pelo prestador, nos termos das disposições do Decreto n° 10.514/1991;
3. O prestador de serviços estabelecido no Município do Rio de Janeiro deverá emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica – NFS-e – NOTA CARIOCA, documento fiscal referente ao ISS, sempre que executar serviço e quando receber adiantamento, sinal ou pagamento antecipados, inclusive em bens ou direitos;
4. Se o serviço não for prestado e o sinal ou adiantamento for devolvido ao cliente, o contribuinte deverá cancelar a NFS-e – NOTA CARIOCA emitida;
5. São obrigados a emitir NFS-e – NOTA CARIOCA, a partir de 1º de agosto de 2010, os prestadores de serviços com receita bruta no ano de 2009 igual ou superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), e a partir de 1º de novembro de 2010 todos os demais, desde que não isentos ou não imunes ao ISS, pois estes estarão obrigados a partir de 1º dezembro de 2010;
6. Todos os prestadores de serviços, pessoas físicas ou jurídicas, inclusive consórcios, condomínios e cooperativas, obrigados à inscrição no cadastro de contribuintes do Município do Rio de Janeiro, que prestem os serviços previstos no subitem 7.02 da lista do art. 1º do Decreto n° 10.514/1991, deverão manter em cada um dos seus estabelecimentos os seguintes livros fiscais, de acordo com as operações que realizarem, ou com a forma pela qual se constituírem: Registro de Utilização de Documentos Fiscais e Termos de Ocorrências – modelo 2; Registro de Entradas de Materiais e Serviços de Terceiros (REMAS ) – modelo 4; e Registro Auxiliar das Incorporações Imobiliárias (RADI) – modelo 6;
7. Os referidos contribuintes deverão observar, quanto à escrituração dos livros fiscais mencionados, as disposições contidas no Capítulo III do Decreto n° 10.514/1991 e no Decreto n° 2.978/1981;
8. Quando o contribuinte, antes ou durante a prestação dos serviços, receber dinheiro, bens ou direitos, como sinal, adiantamento ou pagamento antecipado de preço, deverá pagar imposto sobre os valores recebidos;
9. O pagamento do ISS referente a NFS-e – NOTA CARIOCA deverá ser efetivado até o dia dez do mês seguinte ao mês de competência;
10. Considera-se mês de competência o mês em que o serviço for executado ou em que houver o recebimento, sinal ou pagamento antecipado;
11. Fundamentação legal para as informações acima: Lei n° 691/1984 (CTM), Lei n° 5.098/2009 (Nota Carioca), Decreto n° 32.250/2010 (Nota Carioca), Decreto n° 10.514/1991 (Regulamento do ISS) e Decreto n° 2.978/1981 (livros fiscais) e Resolução SMF n° 2.617/2010 e alterações posteriores (Nota Carioca).

 

Dessa forma, o roteiro prático para adequação desses contribuintes à NFS-e – NOTA CARIOCA, observando-se os prazos já mencionados no item “5” acima, pode ser assim resumido:

1. Ao receber valores (a qualquer título e mesmo que em bens ou direitos), acessar o “site” www.notacarioca.rio.gov.br e emitir a NFS-e – NOTA CARIOCA correspondente à operação, indicando CPF e demais dados do adquirente da fração ideal vinculada a uma benfeitoria em construção ou a ser construída;
2. Descrever, no campo “discriminação dos serviços”, os dados da unidade imobiliária em questão e informações sobre a importância recebida (nº da unidade, bloco, nº da parcela, etc…);
3. Indicar a importância recebida no campo “valor dos serviços”;
4. Informar no campo “deduções” os abatimentos da base de cálculo permitidos na legislação (observar que estes são transportados da obrigatória escrituração fiscal dos Livros REMAS e RADI – vide item “f” acima);
5. Informar no campo “código da obra” o nº atribuído pelo próprio contribuinte para a obra/empreendimento em questão, constante também da sua escrituração fiscal.